OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)

Principe 

L’OPCI est un Organisme de Placement Collectif (OPC) ouvert consacré à l’immobilier non côté. Il bénéficie d’un statut proche de celui des OPCVM puisqu’il pourra revêtir 2 formes, actuellement utilisées pour les OPCVM : SICAV et FCP, et répondra à deux régimes fiscaux distincts.

La création de l’OPCI s’inscrit dans la modernisation du marché français de la pierre papier, qui avait débuté en 2003 avec la réforme des Sociétés Foncières Cotées (SIIC). La volonté du législateur est de permettre au plus grand nombre d’épargnants d’accéder aux marchés immobiliers d’habitation et d’entreprise, via l’achat de parts ou d’actions, dans l’optique de constitution d’une épargne retraite.

Parallèlement, il devenait indispensable de doter la France d’un support d’investissement performant capable de rivaliser avec les fonds européens sur les marchés de l’immobilier (Allemagne, Espagne, USA…).

Les 2 formes juridiques

L’ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit 2 formes juridiques du fonds :

• Les FPI (Fonds de Placement Immobilier)
• Les SPPICV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable)

Les 2 formes ont un point commun essentiel : il s’agit de fonds non cotés en bourse, qui de ce fait ne seront pas soumis aux aléas des marchés financiers. Ils sont avant tout des fonds immobiliers.

Les 2 régimes fiscaux

Dans le cas du FPI : Les revenus distribués et les plus values réalisées sont essentiellement imposés comme des revenus fonciers et des plus values immobilières.

Pour la SPPICAV : Revenus et plus values sont imposés selon la fiscalité des dividendes et plus values d’actions.

La composition de l'actif

L’essentiel des actifs (de 60 à 90%) de l’OPCI sera investi en immobilier (immeubles, terrains, parts SCI, contrats de crédit bail…).

Un volant de liquidité de 10% permettra au fonds de racheter des parts ou actions, de manière régulière, sur la base d’une valeur d’actifs évaluée par des experts indépendants.

Une troisième catégorie d’actifs, à savoir les valeurs mobilières, pourra entrer dans la composition de l’OPCI dans une proportion pouvant aller de 0 à 30% d’OPCVM.

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