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Démembrement

 

Principe

Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes :

  • L'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus.
  • La nue-propriété qui dispose du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre.

Il s’agit d’un investissement dans la seule nue-propriété d’un bien immobilier neuf. L’usufruit temporaire est réalisé par un institutionnel reconnu pour une longue durée, généralement de 15 à 20 ans. L’usufruitier prend alors à sa charge toute la gestion du bien et perçoit les loyers. A la fin du démembrement temporaire, l’investisseur récupère son bien en pleine propriété, sans frais supplémentaire.

Fiscalité / Avantages

  • Le nu-propriétaire déduit de son revenu global les dépenses de grosses réparations
  • Le nu-propriétaire déduit les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers
  • Défiscalisation de l’ISF (nue-propriété pas imposée à l’ISF et réduction de l’ISF de par la prise en compte de l’emprunt dans le calcul de l’ISF)
  • Achat du bien en dessous du prix du marché (40 à 60%), l’usufruitier temporaire prenant à sa charge la différence
  • Charges d’exploitation, d’entretien, taxe foncière à la charge de l’usufruitier
  • Aucune obligation de durée minimale de détention : la nue-propriété peut-être cessible indépendamment de l’usufruit, jusqu’à son terme contractuel

Obligations

  • Les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il n’y est pas tenu légalement.

Contribuables concernés

  • Contribuables fortement imposés
  • Contribuables avec des revenus fonciers élevés
  • Contribuables souhaitant diminuer leur assiette ISF

Exemple d’investissement :

Un investisseur imposé à 30% avec revenus fonciers (imposés à 30% + 15,5% CSG) et imposé à 0,50% sur l’ISF. Il contracte un prêt sur 17 ans à 4,5%. Il achète son bien immobilier 150.000€ alors qu’il en valait 250.000€. Sa réduction immédiate est de 40%.

Investissement 150 000 €
Loyers 0 €
Intérêts d’emprunt -70 000 €
Gestion 0 €
Impôt (70 000 x 45,5%) 32 000 €
ISF 18 000 €
Remboursement du prêt -150 000 €
Trésorerie totale 170 000 €
Valeur à terme du patrimoine (17ans) 320 000 €
Plus value à terme 170 000 €
Gain net 150 000 €
Gain net en % 100%
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