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Démembrement
Principe
Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes :
- L'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus.
- La nue-propriété qui dispose du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre.
Il s’agit d’un investissement dans la seule nue-propriété d’un bien immobilier neuf. L’usufruit temporaire est réalisé par un institutionnel reconnu pour une longue durée, généralement de 15 à 20 ans. L’usufruitier prend alors à sa charge toute la gestion du bien et perçoit les loyers. A la fin du démembrement temporaire, l’investisseur récupère son bien en pleine propriété, sans frais supplémentaire.
Fiscalité / Avantages
- Le nu-propriétaire déduit de son revenu global les dépenses de grosses réparations
- Le nu-propriétaire déduit les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers
- Défiscalisation de l’ISF (nue-propriété pas imposée à l’ISF et réduction de l’ISF de par la prise en compte de l’emprunt dans le calcul de l’ISF)
- Achat du bien en dessous du prix du marché (40 à 60%), l’usufruitier temporaire prenant à sa charge la différence
- Charges d’exploitation, d’entretien, taxe foncière à la charge de l’usufruitier
- Aucune obligation de durée minimale de détention : la nue-propriété peut-être cessible indépendamment de l’usufruit, jusqu’à son terme contractuel
Obligations
- Les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il n’y est pas tenu légalement.
Contribuables concernés
- Contribuables fortement imposés
- Contribuables avec des revenus fonciers élevés
- Contribuables souhaitant diminuer leur assiette ISF
Exemple d’investissement :
Un investisseur imposé à 30% avec revenus fonciers (imposés à 30% + 15,5% CSG) et imposé à 0,50% sur l’ISF. Il contracte un prêt sur 17 ans à 4,5%. Il achète son bien immobilier 150.000€ alors qu’il en valait 250.000€. Sa réduction immédiate est de 40%.
Investissement |
150 000 € |
Loyers |
0 € |
Intérêts d’emprunt |
-70 000 € |
Gestion |
0 € |
Impôt (70 000 x 45,5%) |
32 000 € |
ISF |
18 000 € |
Remboursement du prêt |
-150 000 € |
Trésorerie totale |
170 000 € |
Valeur à terme du patrimoine (17ans) |
320 000 € |
Plus value à terme |
170 000 € |
Gain net |
150 000 € |
Gain net en % |
100% |
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Focus |
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Immobilier Professionnel
- Rendement exceptionnel de 8%
- Garantie des loyers
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Loi Censi-Bouvard
- Réduction d'impôt de 11% de l'investissement.
- Récupération de la TVA à 19.6%
Revenus garantis et sécurisés
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