Quelle loi choisir ?

Loi ou dispositif

Loi Duflot

Loi Bouvard

LMNP

LMP

Tranche Marginale d'imposition (TMI)

Indifférent

Indifférent

Sans importance

TMI à 41% ou 45%

Montant annuel d'impôt

> 2 500 €

> 2 000 €

Sans importance

> 15 000 €

Objectifs

Patrimoine, retraite, défiscaliser sans apport

Patrimoine, retraite, défiscaliser sans apport

Se constituer un complément de revenu à terme sécurisé par la pierre

Revenus garantis pas ou peu fiscalisés / Complément de retraite

Horizon

9 ans minimum. Au-delà : conserver le bien pour revenus futur ou revente

9 ans minimum. Au-delà : conserver le bien pour revenus futur ou revente

Long terme : constitution d'un patrimoine générateur de revenus non fiscalisés

En principe long terme / revenu. Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans

Capitaux existants

Non nécessaires à l'opération (sauf In Fine)

Non nécessaires à l'opération (sauf In Fine)
Faible

Non nécessaires à l'opération

En général oui pour nantissement au profit crédit In Fine

Capacité mensuelle d'épargne

Faible

Faible voire nulle

Faible

Nulle si In fine

Immobilier concerné

Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) loué non meublé

Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou étudiante

Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou étudiante

Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou étudiante

Fiscalité

Régime des revenus fonciers. Réduction d'impôt de 18% de l’investissement pendant 9 ans  (2% par an). Plafonné à 2 investissements pour 300 000€ au total.

Régime des revenus BIC. Réduction d'impôt de 11% de l'investissement pendant 9 ans (1,22% par an). + possibilité récupération TVA Plafonné à plusieurs investissements à hauteur de 300 000€

Déductibilité des charges et intérêts d'emprunt, amortissement immobilier et mobilier + récupération TVA

Imputation des déficits liés à cette activité (autres qu'amortissements) sur revenus. Amortissement immobilier et mobilier + récupération TVA

Loi ou dispositif

Girardin

Loi Duflot Outre Mer

Monuments Historiques

Malraux

Tranche Marginale d'imposition (TMI)

TMI à 41% ou 45%

TMI à 41% ou 45%

TMI à 41% ou 45%

TMI à 41% ou 45%

Objectifs

Forte défiscalisation. Possibilité d'utilisation ultérieure

Forte défiscalisation. Possibilité d'utilisation ultérieure

Très forte défiscalisation + patrimoine immobilier financier  

Très forte défiscalisation + patrimoine immobilier financier  

Horizon

6 ans (secteur intermédiaire) mini de location. Puis revente ou utilisation + location saison 

9 ans minimum. Puis revente ou utilisation + location saison

15 ans de conservation.

9 ans minimum de location

Capitaux existants

Non nécessaires à l'opération (sauf in Fine)

Non nécessaires à l'opération (sauf in Fine)

En général oui pour nantissement au profit du crédit In Fine

En général oui pour nantissement au profit du crédit In Fine

Capacité mensuelle d'épargne

Selon montage 

Selon montage 

Nulle si in Fine

Nulle si in Fine

Immobilier concerné 

Immobilier neuf à usage d'habitation principale du locataire

Immobilier neuf à usage d'habitation principale du locataire

Immobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travaux 

Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situe en secteur sauvegarde 

Fiscalité

Régime des revenus fonciers. Réduction d'impôt de 26% à 45% de l’investissement pendant 5 ans  sans plafonds

Régime des revenus fonciers. Réduction d'impôt de 29% de l’investissement pendant 9 ans  (3,22% par an). Plafonné à 2 investissements pour 300 000€ au total.

Imputation des travaux et de l’ensemble des déficits fonciers sur le revenu global sans limitation (pendant 1 à 3 ans)

30% des travaux de restauration en réduction d'impôt (sur 1 à 3 ans)  dans une limite annuelle de 100 000€ de travaux/ an