Patrimoineetfiscalite.com : L'attrait puissant du bonus fiscal de la loi Scellier

C'est un des avantages fiscaux les plus efficaces dans le neuf jamais accordé depuis la loi Périssol", s'exclame Frédéric Baron, directeur de l'agence rennaise Les Comptoirs de l'immobilier. Cette remarque enthousiaste résume le bon accueil réservé par les professionnels de l'immobilier à la nouvelle loi Scellier (du nom du député UMP du Val-d'Oise à l'origine de l'amendement).

Encore confidentiel, ce nouveau dispositif en vigueur depuis le 1^er janvier 2009 éclipserait les "anciens" mécanismes d'achat tels que le Borloo, Robien "recentré" en vigueur jusqu'au 31 décembre 2009. "Je ne propose plus que du Scellier. Les dernières opérations Borloo bouclées fin décembre ont été transformées et bénéficient de cette mesure", précise Lionel Ducrozant, directeur associé de FIPPatrimoine.

Pourquoi un tel engouement autour d'une énième mesure défiscalisante en faveur de l'investissement locatif ? D'abord, ce dispositif a le mérite d'être simple. Pour tout achat d'un logement neuf effectué avant le 31 décembre 2010, la réduction d'impôt est de 25 % du prix d'achat du bien, dans la limite de 300 000 euros par opération et par an. La baisse de l'impôt est au maximum de 75 000 euros sur neuf ans soit 5 % du prix d'achat la première année, puis 2,5 % les huit années suivantes. "Une simple multiplication suffit à comprendre le système. Fini les déficits fonciers, les calculs compliqués et les tableaux d'amortissements en cascades", explique Patrick Herren, conseil en optimisation fiscale.

L'excédent d'impôt est imputable pendant six ans. Comme toujours, en contrepartie de ce cadeau fiscal, il faudra louer son bien durant neuf ans à titre de résidence principale à des loyers plafonnés (au même niveau que les loyers Robien).

La loi Scellier se décline en une version "sociale", appelée dispositif Carrez, du nom de député auteur de l'amendement. En cas de location à des loyers limités (équivalents à ceux prévus par le dispositif Borloo) à une personne dont le revenu ne dépasse pas un certain montant, le bailleur bénéficie, en plus, d'un abattement de 30 % sur les loyers perçus.

Avec ce scénario, impossible de louer à un descendant ou un ascendant. Mais, "au final, vous aurez diminué de vos impôts de 37 % de la valeur du bien", dit Jérôme Quentin-Mauroy, PDG de Tagerim.

Second avantage : le gain fiscal. "En réalisant toutes les simulations possibles pour un même ménage et une même opération, la défiscalisation en Scellier arrive en tête, loin devant le Borloo et le Robien", précise Guillaume de Lonlay, directeur associé du cabinet Lonlay & Associés Finance.

Autre singularité : qu'ils soient fortement ou faiblement imposés, tous les investisseurs bénéficient d'un traitement fiscal égal. Avec les mesures Borloo ou Robien, plus l'investisseur était imposé, plus importante était son économie. "Avec la loi Scellier, la notion de tranche marginale d'imposition n'est plus un critère de choix", résume M. Herren.

Reste que la "fenêtre de tir" pour profiter de ce cadeau fiscal est étroite. D'abord, ce bonus n'est valable que jusqu'au 31 décembre 2010. A compter de 2011 et jusqu'en 2013, la réduction d'impôt sera ramenée à 20 %. Autre contrainte : les opérations livrables en 2010 ne devraient pas être nombreuses en raison de la crise et de la chute des permis de construire. "Les promoteurs vont en profiter pour déstocker. Or, dans cette grande braderie, tout n'est bon à acheter", prévient Christine Vassal-Larguy, directrice générale de Thésaurus.

Reste que cette mesure n'est pas adaptée à tous. Elle n'intéresse que les ménages payant au moins 5 000 euros d'impôts par an. Enfin, dernière particularité : elle ne s'applique pas en Zone C (les agglomérations de moins de 50 000 habitants), là justement où la promotion a été trop importante entraînant un excès d'offre locative. "Cette restriction permettra d'éviter les erreurs du passé. Cela n'exclut pas de rester vigilant dans les zones restantes (A, B1 et B2)", conclut M. de Lonlay.